抗“疫”法律专题|疫情背景下合同履行法律意见及指引
发布时间：2021-12-09 | 浏览：99
点击上方“炜衡南京律师事务所”关注我们 面对新型冠状病毒感染的肺炎疫情（“疫情”），我国及其他国家、地区采取了一系列防控措施，这对企业的正常经营活动，尤其对民商事合同的履行产生了影响。那么具体有哪些影响，为此企业应当如何应对呢？接下来由炜衡律师颜瑞为大家作详细分析。 颜瑞律师 北京市炜衡（南京）律师事务所合伙人，青工委主任。擅长企业常年法律顾问服务，在企业法律风险防范、企业合同管理、企业股权设计、金融资本、不动产等领域有着丰富的从业经验，设计有《企业合同管理法律服务产品》、《典当行合同风险防控服务产品》、《公司股权激励服务产品》。 疫情对合同履行的影响 企业应当如何应对 主要合同类型的履行指引问答 3.2 租赁合同 3.2.1 疫情防控期间因行政禁令（如禁止外地租户返回租住地）导致承租房屋无法使用的，承租人可否申请减免租金或解除合同？ 解答： 因疫情防控致使承租人无法正常使用房屋，系不可归责于承租人、出租人的原因所致，南京市政府积极鼓励对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租，免收期间为 2020 年2月，减半收取期间为 2020 年3月—4月，租赁合同在 2020 年4月底前到期的，减免期间截止日期为租赁合同到期日。 对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。非国有企业业主、个人房东为租户减免租金、物业管理和其他费用，具体事宜由双方协商解决。 承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，可与出租人协商，根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控所造成的损失，如无法协商一致的，可通过诉讼或仲裁解决。 对于约定了装修期且仍在装修期内的，由于疫情防控期间装修客观上无法进行，承租人可以依据不可抗力因素主张延长装修期间。 承租人要求解除合同的，一般不应予以支持。 依据： 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条 南京市人民政府《关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》（宁委发【2020】4号文） 3.2.2 承租人因疫情防控无法开展正常经营活动，经营困难无法按期缴纳租金，应当如何处理？ 解答：南京市中院建议合同双方，合理考量疫情防控对支付租金的影响。房屋租赁合同履行期内，承租人确因住院治疗、观察等原因未能按合同约定期限支付租金及其他费用的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时支付租金和其他费用、履行其他合同义务。 如因疫情原因导致支付租金困难，建议承租人： （1）梳理《租赁合同》，查看对该类情形是否有明确约定；（2）保存政府有关主管部门、职能部门针对疫情发布的停工文件；（3）及时通知出租人履行困难的现实情况，并提供证明文件；（4）积极与出租人协商解决。 依据： 《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条 《南京中级人民法院关于妥善审理涉冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》 3.2.3 在疫情期间，出租人要求承租人强制停业的，是否构成对租赁合同的违约？ 解答：如因政府政策要求承租人予以停业的，不构成对租赁合同的违约；如出租人以疫情形势、疫情防控致其不安为由要求解除合同的，人民法院一般不应予以支持。 依据： 《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条 《南京中级人民法院关于妥善审理涉冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》 3.2.4 采用联营的商业模式，经营者因客流骤减或保护员工安全等原因主动选择停业，是否构成联营合同违约？ 解答：经营者因客流骤减或保护员工安全等原因主动选择停业，应依据联营合同的约定、经营物所处区域的疫情严重程度、当地的政府政策等多种因素综合考虑。 如经营物位于疫情较为严重的区域，或经营者的员工由于政府防控原因无法到岗等情形，造成经营者客观的履行不能，在该等情况下停止营业一般不构成对联营合同的违约。 依据： 《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条 声明 本文仅供参考，任何时候与任何情况下，均不作为北京市炜衡（南京）律师事务所或其律师就有关问题出具的正式法律意见。如果您有任何法律问题或需要出具法律意见，请与本所联系。 扫码关注我们 地址：江苏省南京市建邺区奥体大街68号5A座14、15层 联系方式：025-86800081
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